Budowa Domu Szkieletowego Krok po Kroku

Zakup działki jest pierwszym najważniejszym krokiem, aby realizować nasze marzenia, zatem wybór gruntu musi być przemyślany, gdyż nie na każdej nieruchomości będziemy mogli wybudować dom, o którym marzymy.

Podstawowe uwarunkowania, ograniczenia czy możliwości dotyczące działki i ewentualnej budowy określają dwa dokumenty wskazane w ustawie z dnia 27 marca 1997 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej p.z.p.) (Dz. U. 2016.778 z dnia 2016.06.04).

Pierwszym z nich jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej MPZP), drugim decyzja o warunkach zabudowy (dalej WZ).

W pierwszej kolejności należy sprawdzić czy wybrana pod budowę działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest uchwalany przez Radę Gminy i określa m.in. czy na danym terenie dopuszczalna jest zabudowa jednorodzinna, jaka jest dopuszczalna powierzchnia zabudowy, linie zabudowy i gabaryty obiektów, itp. Z MPZP dowiemy się również o szczególnych warunkach zabudowy terenu, np. o zakazie zabudowy wynikającym chociażby z potrzeb ochrony środowiska. Z MPZP możemy zapoznać się w najbliższym urzędzie gminy lub miasta, w niektórych przypadkach drogą internetową.

W przypadku kiedy działka nie jest objęta planem miejscowym, trzeba będzie uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, co spowoduje wydłużenie czasu załatwienia formalności budowlanych.

Jeśli dla danego gruntu nie ma uchwalonego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wtedy należy wystąpić do właściwego organu z wnioskiem o wydanie Decyzji o Warunkach Zabudowy. Taki właściwy organ to wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Może się okazać, że dana działka nie spełnia wymagań określonych przepisami prawa i nie będzie można na niej nic pobudować. Z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy, może wystąpić każda zainteresowana osoba, nie musi to być właściciel działki. Decyzja ustalająca warunki zabudowy nie rodzi praw do terenu, nie narusza interesów osób trzecich, może być wydana kilku osobom zainteresowanym. Może się zdarzyć również, że sprzedający działkę już dysponuje taką decyzją i decydując się na kupno, można będzie przenieść tę decyzję na siebie. Przeniesienia decyzji dokonuje organ, który decyzję wydał, na wniosek osoby zainteresowanej, za zgodą dotychczasowego adresata decyzji. Jedynym warunkiem jest przyjęcie wszystkich warunków zawartych w decyzji przez osobę, na rzecz której decyzja ma być przeniesiona.

Co ważne - decyzja o warunkach zabudowy jest z zasady ważna bezterminowo, ale organ który ją wydał stwierdzi jej wygaśnięcie w sytuacji, gdy dla terenu objętego warunkami decyzji uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia są inne niż te zawarte w decyzji.

Ponadto warto również już teraz sprawdzić jak jest z dostępnością mediów, czy możliwe będzie podłączenie do wybranej działki kanalizacji, wody, gazu itp.

Dokumentację projektową należy uzupełnić o techniczne warunki przyłączenia do sieci energetycznej, wodno ? kanalizacyjnej oraz gazowej. W przypadku gdy działka, na której planowana jest inwestycja, nie posiada jeszcze przyłączy należy zwrócić się do odpowiednich gestorów sieci o określenie warunków przyłączenia. Uzyskanie technicznych warunków przyłączenia do sieci jest niezbędne do otrzymania pozwolenia na budowę.

Mapa do celów opiniodawczych określa granice i media, jakie znajdują się na danym terenie i posiada dokładnie zaznaczoną lokalizację działki, na której planowana jest inwestycja. Mapę do celów opiniodawczych załącza się do Decyzji o Warunkach Zabudowy.

Mapa do celów projektowych stanowi załącznik do projektu architektoniczno - budowlanego i jest konieczna do uzyskania pozwolenia na budowę. Wykonanie mapy do celów projektowych należy zlecić geodecie, pamiętając, iż jej ważność jest ograniczona w czasie.

Mapa inwentaryzacyjna jest potrzebna celem zgłoszenia budynku do użytkowania. Wykonuje się ja po zakończeniu budowy.

Kiedy jesteśmy już w posiadaniu decyzji o warunkach zabudowy lub znamy ustalenia MPZP, możemy przystąpić do wyboru projektu, a możemy tego dokonać w dwojaki sposób.

W zależności od swoich wymagań, pomysłów, itp. możemy zlecić osobie uprawnionej, a taką jest architekt, przygotowanie dla nas projektu indywidualnego. Decydując się na projekt indywidualny musimy jednak liczyć się z tym, iż takie rozwiązanie niesie za sobą dość wysokie koszty. Ważne jest, aby przed zleceniem wykonania projektu indywidualnego ustalić z architektem co będzie ten projekt obejmował, gdyż tak naprawdę do budowy potrzebne są 2 projekty. Pierwszy to projekt budowlany, ( ten składa się do właściwych organów) drugi to projekt wykonawczy, który uzupełnia i uszczegóławia projekt budowlany. W nim znajdują się dokładne przekroje, rzuty, detale architektoniczne i konstrukcyjne oraz gotowe plany wszystkich instalacji. Projektu wykonawczego nie składa się do urzędu, ale jest on niezbędny przy budowie, to podstawowy dokument, na którym opiera się wykonawca. Zasadą jest, że na projekt indywidualny składają się te dwa w/w, jednak niektórzy architekci uznają go tylko jako projekt budowlany, a za wykonawczy trzeba dodatkowo zapłacić.

Drugim, znacznie tańszym sposobem jest wybór projektu katalogowego. Jednak w tym przypadku nie mamy możliwości ingerowania w ten projekt, poza granice jakie określił autor, a nadto musimy sprawdzić czy taki gotowy projekt będzie odpowiadał warunkom określonym w MPZM lub WZ. Ponadto wybierając gotowy projekt, musimy pamiętać aby dokonać jego adaptacji do konkretnej działki. Za tym pojęciem kryje się sporządzenie na aktualnej mapie projektu zagospodarowania działki, obejmującego określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich. Ważne jest również, aby w projekcie budowlanym znalazła się również informacja o obszarze oddziaływania obiektu budowlanego. Adaptację możemy zlecić np. miejscowemu architektowi.

Mogą wystąpić sytuacje, kiedy konieczne będzie uzyskanie dodatkowych dokumentów, pozwoleń, opinii, np. w sytuacji gdy budowa naszego domu może wpłynąć na gospodarkę wodną w rejonie, lub będziemy korzystać z wód w sposób szczególny, konieczne będzie uzyskanie pozwolenia wodno-prawnego.

Dodatkowymi pozwoleniami warto zająć się już wcześniej, jeszcze przed złożeniem wniosku o wydanie pozwolenia na budowę lub zgłoszeniem budowy. Wszelkie pozwolenia wydawane przez organy administracji publicznej, są decyzją administracyjną, na wydanie której organ ma 30 dni. Czasami zdarza się, iż organy proszą wnioskodawcę o uzupełnienie wniosku, przez co ten termin się wydłuża, warto więc nie czekać do ostatniej chwili.

Projekt budowlany należy złożyć we właściwym urzędzie miejskim lub powiatowym. Na tym etapie najtrudniejsza może okazać się decyzja czy dokonywać zgłoszenia, czy zdecydować się na procedurę ubiegania się o pozwolenie na budowę. Warto wiedzieć, kiedy można dokonać zgłoszenia, a kiedy korzystniej jest skorzystać z pozwolenia na budowę.

Nowelizacja ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane (Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08) dokonana z dniem 28 czerwca 2015 roku znacznie ułatwia proces budowlany pozwalając budować wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, bez uzyskania prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, a jedynie na podstawie zgłoszenia. Procedura taka wydaje się być szybsza i pozbawiona zbędnych formalności. Jednocześnie trzeba podkreślić, iż zwolnienie przez ustawodawcę z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego, nie wyklucza ubiegania się o nie, a co za tym idzie budowy domu na podstawie ostatecznej decyzji. Wybór należy do osoby zainteresowanej. W niektórych sytuacjach szybsze okazuje się jednak uzyskanie pozwolenia na budowę, gdyż przy instytucji zgłoszenia organ administracji może wnieść sprzeciw i cała procedura wydłuża się.

W pierwszej kolejności skupmy się na budowie domu w świetle nowych przepisów, tj. na podstawie Zgłoszenia zamiaru rozpoczęcia budowy do odpowiednich organów. Podstawowym aktem prawnym regulującym całą procedurę jest w/w ustawa prawo budowlane.

Jest możliwe, gdy budowa dotyczy wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki objętej inwestycją. Określenie obszaru oddziaływania jest nowym obowiązkiem architekta i polega na analizie wpływu projektowanego budynku na działkę lub zabudowę sąsiednią. Budynek projektowany nie może ograniczać prawidłowego ( zgodnego z przeznaczeniem) użytkowania obiektu sąsiedniego lub w stosunku do działki niezabudowanej nie może ograniczać możliwości zabudowy tej działki ( zgodnie z warunkami technicznymi). Jeżeli warunek ten nie jest spełniony, konieczne jest wystąpienie o pozwolenie na budowę. Jeżeli jest spełniony, inwestor może dokonać zgłoszenia lub wystąpić o pozwolenie na budowę.

PAMIĘTAJ!

W każdej chwili możesz zdecydować się na uzyskanie pozwolenia na budowę, gdy uznasz, że jest to dla Ciebie korzystniejsze. Taka sytuacja może wystąpić w przypadku ubiegania się o kredyt na budowę domu. Jednym z dokumentów wymaganych przez bank jest prawomocna ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

Zarówno w przypadku budowy domu na podstawie zgłoszenia, jak i pozwolenia na budowę , należy przedłożyć do urzędu :

Zgłoszenia dokonuje się przed rozpoczęciem robót budowlanych. Od dnia zgłoszenia biegnie ustawowy 21-dniowy termin, w ciągu którego organ administracji może wnieść sprzeciw. Dzieje się tak w przypadku gdy organ uzna, że:

również może wnieść sprzeciw, jednocześnie nakładając obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Jeśli do zgłoszenia nie dołączymy wszystkich wymaganych dokumentów, organ wezwie nas do uzupełnienia braków. Ważne jest aby dokonać tego w terminie wskazanym, gdyż niedopełnienie wezwaniu spowoduje wniesienie sprzeciwu.

Jeśli nasza przyszła budowa spełnia wszystkie wymagania przewidziane przepisami, a jednocześnie nie występują żadne z powyżej wskazanych zagrożeń, organ administracji publicznej nie wniesie sprzeciwu i będziemy mogli przystąpić do budowy domu. Jest to tzw. milcząca zgoda organu na rozpoczęcie robót budowlanych. Po upływie 21 dni od dnia zgłoszenia zamiaru rozpoczęcia robót budowlanych, jeśli organ nie wniesie sprzeciwu, nasz projekt budowlany podlega ostemplowaniu. Musimy odebrać go z urzędu i możemy przystąpić do rozpoczęcia prac. Musimy pamiętać też o odbiorze dziennika budowy, który jest obowiązkowym dokumentem każdej budowy, potwierdzającym przebieg robót budowlanych oraz wszelkich zdarzeń występujących w toku wykonywania prac.

Drugi ważny termin to 3 lata od dnia zgłoszenia budowy ? jest to okres przed upływem którego musimy rozpocząć budowę, jeśli tego nie zrobimy ?milcząca zgoda? traci moc i w takim przypadku musimy zgłosić zamiar rozpoczęcia budowy ponownie. Wszelkie prace budowlane bez dokonania ponownego zgłoszenia będą traktowane jak samowola budowlana.

Jako rozpoczęcie robót wystarczy wpis do dziennika budowy o rozpoczęciu robót i zgłoszenie do urzędu.

Drugi sposób, aby legalnie rozpocząć budowę, to uzyskanie Decyzji o pozwoleniu na budowę.

W tej sprawie, również musimy udać się do urzędu, będzie to starostwo powiatowe, urząd miasta ? w przypadku miast na prawach powiatu, lub urząd dzielnicy ? gdy działka znajduje się w Warszawie. Do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę należy dołączyć takie same dokumenty, jak w przypadku zgłoszenia budowy. Jeśli dokumentacja będzie kompletna, organ administracji powinien wydać decyzję w sprawie pozwolenia na budowę w ciągu 65 dni od dnia złożenia wniosku w tej sprawie. W przypadku, gdy obszar oddziaływania planowanej budowy mieści się w całości na działce, nie zachodzi potrzeba informowania właścicieli sąsiednich działek o tej inwestycji, gdyż nie są oni stronami postępowania. Prace budowlane można rozpocząć na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzję w sprawie pozwolenia na budowę zapewne otrzymamy drogą pocztową, natomiast podobnie jak w przypadku zgłoszenia budowy, musimy odebrać ostemplowany projekt budowlany. Pamiętajmy również o dzienniku budowy.

Decyzja o pozwoleniu na budowę jest ważna 3 lata i nierozpoczęcie budowy przed upływem tego terminu skutkuje jej wygaśnięciem, a co za tym idzie, aby budować legalnie, należy wnioskować o wydanie nowej decyzji.

Rozpoczęcie budowy następuje w momencie podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy. Pracami takimi są:

O terminie rozpoczęcia robót budowlanych inwestor musi powiadomić Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego , jednocześnie składając:

Przed rozpoczęciem prac, w miejscu widocznym od strony drogi publicznej lub dojazdu do takiej drogi, na wysokości pozwalającej jej odczytanie musimy umieścić tablicę informacyjną zawierającą: określenie rodzaju robót budowlanych oraz adres prowadzenia tych robót, numer pozwolenia na budowę albo numer zgłoszenia oraz nazwę, adres i numer telefonu właściwego organu nadzoru budowlanego, imię i nazwisko lub nazwę (firmę), adres oraz numer telefonu inwestora, imię i nazwisko lub nazwę (firmę), adres i numer telefonu wykonawcy lub wykonawców robót budowlanych, imiona, nazwiska, adresy i numery telefonów: kierownika budowy, kierowników robót, inspektora nadzoru inwestorskiego, projektantów; numery telefonów alarmowych Policji, straży pożarnej, pogotowia, numer telefonu okręgowego inspektora pracy.

Jest to co prawda jeden z podstawowych obowiązków kierownika budowy, ale warto o nim wspomnieć.

W celu rozpoczęcia budowy niezbędne jest posiadanie dziennika budowy, który służy do rejestracji w formie wpisów, przebiegu robót budowlanych.

Dziennik budowy i tablica informacyjna powinny znajdować się na terenie budowy przez cały czas jej trwania.

Kiedy zawiadomienie o zakończeniu budowy, a kiedy pozwolenie na użytkowanie?

Obowiązek zawiadomienia o zakończeniu budowy dotyczy inwestorów, którzy budowali zarówno w oparciu o zgłoszenie, jak i po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Z kolei pozwolenie na użytkowanie wymagane jest tylko w określonych okolicznościach. Będzie ono potrzebne, jeśli w trakcie budowy zostały dokonane istotne odstępstwa od projektu budowlanego, bez uprzedniego uzyskania zamiennego pozwolenia na budowę. Co więcej, inwestor musi wystąpić o uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, jeśli:

W sytuacji, gdy inwestor chce zamieszkać w swoim domu, który nie został jeszcze w całości wykończony, wówczas jest uprawniony do złożenia wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Inwestor, którego obiekt spełnia kryteria, by można go było użytkować bez pozwolenia na użytkowanie, może, zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy, wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Zanim powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wyda pozwolenie na użytkowanie, w ciągu 21 dni od złożenia wniosku, musi przeprowadzić obowiązkową kontrolę. O jej terminie inwestor zawiadomiony zostanie z tygodniowym wyprzedzeniem. Jej przeprowadzenie (wraz z obowiązkową obecnością kierownika budowy i właściciela nieruchomość) zostanie potwierdzone sporządzeniem protokołu.

Zawiadomienie o zakończeniu budowy. Zawiadomienie należy złożyć dopiero po dokonaniu przez kierownika budowy ostatniego wpisu w dzienniku budowlanym i po przekazaniu inwestorowi wszystkich wymaganych dokumentów.

Nowelizacja prawa budowlanego skróciła okres, jaki należało odczekać od czasu złożenia zawiadomienia do chwili wprowadzenia się do domu, z 21 do 14 dni. W trakcie tych dwóch tygodni inspektor nadzoru budowlanego kontroluje przedłożoną mu dokumentację i jeśli nie dopatrzy się nieprawidłowości i nie zgłosi we wspomnianym terminie sprzeciwu, oznacza to, że wyraził tzw. ?milczącą zgodę?, co jest równoznaczne z możliwością wprowadzenia się do nowo wybudowanego obiektu. Po upływie terminu na wyrażenie sprzeciwu do zgłoszenia, inspektorat zobowiązany jest do zwrotu dokumentów.

Jakie dokumenty będą potrzebne przy dopełnianiu formalności po zakończeniu budowy?

Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor zobowiązany jest dołączyć:

Blog

BUDOWA KROK PO KROKU

BUDOWA KROK PO KROKU

PAMIĘTAJ!